Η αυξημένη χρήση των γονικών παροχών και των δωρεών ακινήτων τα τελευταία χρόνια, λόγω και του υψηλού αφορολόγητου ορίου των 800.000 ευρώ, έχει φέρει στο προσκήνιο ζητήματα που αφορούν τη φορολόγηση των εμπράγματων δικαιωμάτων, όπως η επικαρπία και η ψιλή κυριότητα.
Στις περισσότερες μεταβιβάσεις ακινήτων, ιδιαίτερα μεταξύ γονέων και παιδιών, η πλήρης κυριότητα «σπάει» σε αυτά τα δύο δικαιώματα, γεγονός που επηρεάζει άμεσα τόσο τον τρόπο υπολογισμού της αξίας του ακινήτου όσο και τον χρόνο κατά τον οποίο προκύπτει η φορολογική υποχρέωση.
Η ΑΑΔΕ, με νεότερες διευκρινίσεις, επιχειρεί να αποσαφηνίσει τους κανόνες που ισχύουν για τον υπολογισμό της αξίας της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας, αλλά και να ξεκαθαρίσει ποιος και πότε καλείται να πληρώσει φόρο. Οι κανόνες αυτοί διαφοροποιούνται ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή, τη διάρκεια του δικαιώματος και τον τρόπο μεταβίβασης του ακινήτου, δημιουργώντας συχνά απορίες στους φορολογούμενους.
Ο ακόλουθος οδηγός του Dnews.gr με ερωτήσεις και απαντήσεις παρουσιάζει με απλό τρόπο τα βασικά σημεία που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων.
1. Πώς υπολογίζεται η αξία της επικαρπίας σε ένα ακίνητο;
Η αξία της επικαρπίας υπολογίζεται ως ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας του ακινήτου και εξαρτάται κυρίως από την ηλικία του επικαρπωτή. Όσο νεότερος είναι ο δικαιούχος, τόσο μεγαλύτερη θεωρείται η αξία της επικαρπίας. Για παράδειγμα, αν ο επικαρπωτής είναι έως 20 ετών, η αξία της επικαρπίας αντιστοιχεί στο 80% της αξίας της πλήρους κυριότητας, ενώ για άτομα άνω των 80 ετών περιορίζεται στο 10%.
2. Πώς υπολογίζεται η αξία της επικαρπίας όταν αυτή έχει συγκεκριμένη διάρκεια;
Όταν η επικαρπία συστήνεται για ορισμένο χρονικό διάστημα, η αξία της υπολογίζεται σε εικοστά της πλήρους κυριότητας. Συγκεκριμένα, αντιστοιχεί στο 1/20 της αξίας του ακινήτου για κάθε έτος διάρκειας. Ακόμη και αν πρόκειται για μέρος του έτους, αυτό υπολογίζεται ως πλήρες έτος. Ωστόσο, η συνολική αξία της επικαρπίας δεν μπορεί να ξεπεράσει τα 8/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας.
3. Πότε γεννάται η φορολογική υποχρέωση για την επικαρπία;
Η φορολογική υποχρέωση γεννάται κατά τον χρόνο που αποκτάται το δικαίωμα της επικαρπίας, δηλαδή όταν ολοκληρώνεται η μεταβίβαση μέσω δωρεάς, γονικής παροχής ή κληρονομιάς. Σε περίπτωση διαδοχικής επικαρπίας, κάθε δικαιούχος φορολογείται τη στιγμή που η επικαρπία περιέρχεται σε αυτόν.
4. Ποιος είναι υπόχρεος για την καταβολή του φόρου στην επικαρπία;
Υπόχρεος για την καταβολή του φόρου είναι ο δικαιούχος της επικαρπίας, δηλαδή το πρόσωπο που αποκτά το συγκεκριμένο εμπράγματο δικαίωμα. Ο φόρος υπολογίζεται με βάση την αξία της επικαρπίας και τη συγγενική σχέση του δικαιούχου με το πρόσωπο που μεταβιβάζει το ακίνητο.
5. Πότε φορολογείται η ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου;
Η ψιλή κυριότητα φορολογείται συνήθως κατά τον χρόνο που συνενώνεται με την επικαρπία, δηλαδή όταν ο ψιλός κύριος αποκτά την πλήρη κυριότητα του ακινήτου. Ο φόρος υπολογίζεται με βάση την αξία της πλήρους κυριότητας κατά τον χρόνο της συνένωσης.
6. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου η συνένωση επικαρπίας και ψιλής κυριότητας δεν επιφέρει νέο φόρο;
Ναι. Σε πολλές περιπτώσεις η συνένωση γίνεται αυτοδίκαια χωρίς νέα φορολογική επιβάρυνση, όπως όταν ο επικαρπωτής αποβιώσει και ο ψιλός κύριος έχει ήδη φορολογηθεί για το δικαίωμά του κατά τη μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας. Το ίδιο ισχύει και όταν λήγει επικαρπία ορισμένου χρόνου.
7. Σε ποιες περιπτώσεις επιβάλλεται φόρος στην ψιλή κυριότητα;
Φόρος μπορεί να επιβληθεί όταν ο κληρονόμος που αποκτά την ψιλή κυριότητα διαθέτει ήδη την επικαρπία με ιδιαίτερο τίτλο, όταν η ψιλή κυριότητα μεταβιβαστεί με αντάλλαγμα, όταν περιέλθει σε άλλον κληρονόμο μετά από αποποίηση ή όταν ο ψιλός κύριος ζητήσει ο ίδιος την άμεση φορολόγησή της με σχετική δήλωση στη φορολογική διοίκηση. Σε αυτές τις περιπτώσεις ο φόρος υπολογίζεται με βάση την αξία του ακινήτου και τη συγγενική σχέση των εμπλεκόμενων προσώπων.
